Buying A Home: Where to start?_Written in Chinese

Buying

买房前需要做哪些准备?

作者阿滨(By Bin Ryter)

(1) 发现自己的需要

先区分哪些是你买房“必须要有的条件(Must have)”, 而哪些又是“锦上添花的条件(nice to have)”。比如单身无孩的买客可能倾向于买一个上班交通方便的房子;而有孩家庭的买客可能偏向于买“学校好”“带院子”的独立别墅,而投资者希望买大学附近的房, 收取租金。

(2) 预算和寻贷
你也许曾听到过这样的故事:买家筹足首付款down payment之后, 就去找一个贷款人开张pre-qualification letter 或者pre-approval letter, 然后就忙着到处看房了。一直忙了2,3个月之后,买房合同(Purchase & Sales Agreement)也签了,房检费用也花出去了,定金给出去了, 最后房贷申请却被银行拒绝!这就意味着前功尽弃,白花钱。 为了避免徒劳,我建议你开始看房之前(或在了解房市房价的同时),先多找几家银行direct lender和贷款中介mortgage broker或者美国住房和城市发展部(U.S. Housing and Urban Development)详细探讨下列这些问题。

- 我的月供能力可以买什么上限的房价?
- 在种类繁多的贷款产品中,自己的硬条件更适合哪一类贷款要求?
-奖金和Part-time的薪水可不可算作贷款用?
-持哪一种Visa和工作签证的人的薪水可做贷款?
-信用分数够高吗?
-需要提前多久把头期首付钱down payment放到自己的银行账号里?
-国内亲人亲戚给的礼钱该怎么做手续?
-有没有1-2年缴税记录?
-除了头期首付款之外,还必须要额外凑足其他什么金额?
-月薪在支付完每月的各种债务和账单之后, 所剩的钱大约还可承受多少房贷月供?
-应该作什么样的债务/资产调整才能才能改善贷款条件?才能多贷一些款?

(3) 预算和上限
经纪人可以提供一些资料帮助买家估计大约的买房预算。 但现实中经常是计划跟不上变化,买家喜欢上的房子往往是超过最初预算(budget)范围的更舒适的房子, 因此我也建议你问一问贷款顾问:有什么创意的贷款计划可以多贷一些款?
“贷款利率”和“按揭年限”这2个变量也直接影响到你的购房能力。虽然有些经验之谈说:房价上限是年收入annual income的5倍到6倍之间,但需要把你的其它债务也计算进去,比如车贷和学生贷款。在此我要提醒的是,贷款一定要量力而为, 否则会因还不起贷而面临被银行收走房子拍卖的处境。你不妨请贷款顾问替你多做几个假设: 在各种利率和按揭年限的组合下, 我的还贷能力能买得起什么价格上限的房子? 如果一早就明白这些, 可提高办事效率。

(4) 挑选房子靠自己,还是靠找经纪人帮忙?
许多人希望能省则省,想像若能自己直接去和屋主接洽,就可以省了一笔中介费,但买房子的过程复杂又繁琐,交易的金额庞大,还可能遇到没有预料到的难题(issues)。 一般民众若不是房产专业人士,往往会耗费許多时间去自学,part time效果不一定尽如人意。
全职经纪人协助买家挑选的房子可能比买家自行挑选的更合适, 更有价值(虽然这价值也许要等到出售的时候才能兑现,或者更能节约房屋的维修/维护费), 因为全职经纪人经历得多,查勘过不同价位的房子, 可帮助买家判断房工程质量和配置的好坏,可以预警一些潜在隐患(让你买下之后避免花额外的维修费)。 经纪人也依靠统计数据和经验来帮助价格谈判,善于解决纠纷和麻烦。  
此外, 经纪人受过培训, 明白房产交易中需要遵从的法规和code,全职 经纪人花大量幕后时间做调研,可以接触到更多数据库和统计工具,信息人脉都灵通,对房市房价更了解。
一些曾经自助交易过房子的人, 等到买卖第二个房的时候, 还是重新启用了全职经纪人来帮忙。 曾有一个人在自助交易之后,开始明白经纪人的工作量了, 他在电邮中写道:“通过自己操作一遍, 现在才明白要感激经纪人所付出的,工作量实在多!!! (I now have a great appreciation for what brokers do. SO much work!!!)”

 (5) Maximize Your Financing Ability 5个贷款程序和诀窍

I had a client who happened to accumulate a 800+ credit score but still cannot impress the lenders for a maximum loan amount. Why? Because he has only one credit card and his consumption mostly was charged to his debit card. Here are a few quick tips for home buyers like you:

1. It helps to have more than one credit card so that your total available credit is high relative to what is borrowed.

2. Clean up your credit report - Some studies say that over 50% of credit reports have errors on them. If something is wrong, you can dispute it. 

3. Reduce your debt-to-income ratio- Showing a solid debt-to-income ratio will set lender’s minds at ease. Pay off credit cards, make arrangements on student loans. Try to pay off large ticket items. 

4. Having a large down payment is a great way to obtain a great rate-Save as much money as you can toward your down payment. You can make a bit of money by putting it away in a CD (certificate of deposit).

5. One of the best ways to get the best price on your home is to have "Proof of Funds". A realtor will likely require a pre-approval letter before showing you a home. You’ll know what you can afford and will be better able to negotiate.

(copyright Bin Ryter)